广东新兴县未来房价怎样？有人说新兴县经济在云浮之首，为何新兴的楼市场却比周围低？有一些人说新兴未来房价肯定大涨，买边个小区好，哪个不好？我们且来看看之前新兴县房价成交量及房价动态。

2017年2月新兴县房价情况

新兴的现状：2015年，全县实现地方生产总值221.53亿元，同比（下同）增长8.7％。2014年和2015年的《广东县域经济综合发展力研究报告》，新兴县县域综合发展力连续两年在全省28个山区县（市、区）中排名第一，全市发展排头兵地位更加巩固。对应还有之间的数据对比——新兴县是少数即使身处山区却仍然能跟上中国发展速度的地区。

为什么新兴这么一个面积小、人口少、大山多的山区县可以发展成为山区经济强县呢？个人认为这首先得益于新兴县的几个关键地理要素：四面环山、五河交汇、山区盘地、粤西交通枢纽、珠三角后花园。正是这些要素使得新兴能如六祖惠能大师所说的：“任凭天下旱，新州一半收。任凭天下乱，此地永无忧”。

二、山水交汇的小盘地

首先新兴县是一个四周环山的山区县，以县城为中心，四周环山主要是西北车岗到天堂河头簕竹的崖楼山脉，东南是稔村到太平里洞的天露山脉，西南边是六镇至大江的笔架山脉，东北边是洞口黎源到东成那边的井水殿山脉（大概说个名称，也不一定就是山脉）。

又新兴是一个五水交汇的山区县，五水之中东是流经稔村东成水台的廻龙河流域（水台算一半），东南是流经太平共成的共成河流域，南是流经集成的集成河流域，西南是流经船岗的船岗河流域，再西一点是流经大江再到天堂河头簕竹的簕竹河流域（或者西河），这五条河在县城新城镇相汇，往北流经车岗直到肇庆高要汇入西江。另外天堂圩有一条小河流往阳春方向汇入了漠阳江，里洞有一条小河流向恩平，水台也有一条小河注向开平鹤山那边，但上述三个地方因为在交通上更靠近新兴县城而且在更大的地理单元中也需要经过新兴县城往珠三角走，所以仍然会以受新兴文化影响为主。

这种四周环山、五水交汇的地理单元使得全县各乡镇的人口都向县城人口集聚，促使县城新城镇成为全县的人口、经济、政治、文化、消费、休闲中心，所以县城的GDP在全县来说基本是一枝独秀的，大概占全县的30%，是第二梯度乡镇的2-3倍左右（对比肇庆、云浮、梅州、韶关等城市的市区和其他同类山区县市的核心区GDP比例）。

同时这些山脉河流形成了以新兴县城为中心的小型盘地，盘地的地形使得新兴的土地平坦且连片，建设成本低，方便人民安居乐业和各行各业的繁荣发展，尤其是山区县通常很难发展的劳动密集型、土地密集型、资金密集型的农业、制造业、旅游业等行业在新兴都可以生根发芽。这一点很重要，等于是为新兴的产业发展提供了基础条件。

对应地，这种内外明显区分的地理条件也使得新兴县的行政区划自立县之初开始就一直都比较稳定，基本与当地的山脉河流分布情况相符，没有太大变化，这使得新兴可以减少重复建设，提升城市建设效率。

三、新兴的本土文化

以上地理条件使得新兴的各个乡镇理论上也算属于同一流域内的同一地理单元，所以新兴人会有较高的文化共性乃至排他性，例如我们可以发现新兴本土的经济和行政部门大部分情况下都是新兴本土人员当主要角色，尤其是在农业、不锈钢餐厨具、旅游业、房地产、金融业、纺织业、皮具等行业中，较大的企业都是新兴的本土企业（但这个现象正在改变，例如旅游业、陶瓷产业，原因下面会说到）。

又新兴人出门在外时会有较强的抱团意识，会形成同乡会、联谊会等的群体，再在当地抱团发展且具有一定影响力。又加上新兴是山区难有太大的发展，而且靠近珠三角，所以很多新兴人需要外出务工而且会较多集聚在珠三角和港澳发展，或者经港澳去海外，于是就有了：全县总人口45万人，有华侨、港澳台同胞15万多人，是广东省著名的侨乡之一。

但又因为新兴县具有上述五条河流，而且这些河流有些在新兴县城上游交汇的有些又在新兴县城下游交汇，所以理论上在新兴内部各个流域的人又会有文化差异，或者说当外部矛盾不强时会以内部矛盾为主，出现县内不同派别再相互排斥的现象。

总体来说新兴这种山水交汇的小盘地为以水源和土地为核心的农耕时代的经济发展提供了优良基础，又四面环山的地理条件易守难攻，乃至进可攻退可守，所以新兴会比较稳定安全，即使外来盗贼劫掠都少一点，所以六祖说“任凭天下旱，新州一半收。任凭天下乱，此地永无忧”是十分有道理的。

但这样四面环山的格局也导致了新兴有一定的缺陷，一方面新兴仍然只是一个大山包围的山区小县城，土地面积和人口规模都上不去，无法适应工业化大生产和大规模城市化的潮流，所以新兴县的经济在工业社会时期通常会落后于大城市，只能作为依附于人口密集区的卫星城市；同时新兴本地人群会有一定的排外，甚至还形成了曾经深刻影响新兴县的黑恶势力（这个大家看电视也知道了），这两点算是新兴的较大局限因素（但近期已经伴随着新兴县内外交通建设好转了很多，下面会说到）。

四、新兴的非城市化

又因为新兴小盘地和以县城为核心沿着河流分布的便利交通条件，新兴县出现了一个特别的现象——非城市化。

以县城为中心，第一圈乡镇及乡村基本只离县城十至二十公里，而且中间没有大山大河阻隔，很容易形成以县城为中心的“十至三十分钟生活圈”，甚至最外围的乡镇也基本能用摩托车或小车实现一个小时内到达，加上新兴拥有在山区县之中还算比较先进便利的公交网络。

对应地，新兴县的农村人口有较多在县城务工，但县城的房子太贵难以购买（虽然新兴的房价相对于其他地区来说也不算太高（指相对不算很高，不是绝对值不高）），又村里上有老下有少，举家搬迁不方便，而且新兴县便利的交通系统也使得居住在乡镇和居住在县城并没有太大区别，所以很多农村人口都是白天在县城工厂工作，晚上再回农村老家生活，没有太大动力在县城置业安家，所以新兴县城的人口比例一直只有不高的20%左右，但如果算上包围县城的第一圈乡镇，如车岗、稔村、东成、簕竹、六祖、太平（太平圩等）的人口，那就会占到全县的72%左右，GDP则是77%。注：2012年末，全县常住人口为47.77万人，流动人口7245人，城镇化水平34.3%，县城常住人口10.02万人。国家统计局今日发布2015年国民经济运行情况，数据显示，城镇人口占总人口比重为56.1%。

五、粤西交通枢纽

说完了县内得天独厚的地理环境，再说新兴县在全省乃至华南地区的优秀地理条件——新兴县无论是在古代还是在现代都是粤西重要交通枢纽。

毗邻珠三角的新兴应该是云浮最东端的城市，而且个人觉得理论上新兴的地理位置和交通便利程度跟肇庆市区差不多，完全是一个准珠三角城市，怎么就没被列入珠三角城市呢？这应该和“为什么云浮算粤北山区而肇庆比云浮还北却又算珠三角城市”的问题一样，是广东十大未解之谜之首（那是按经济角度来分）。

从地图我们可以看到，因为十万大山、云开大山、天露山等高大山脉的阻隔，珠三角到粤西乃至海南、北部湾的便捷陆路交通基本只有两条：一条是经新兴过阳春的北线，另一条是经开平过阳江的南线，再之外的经罗定或者珠海的两条线则因太山太偏离主要城市而作用不大。又古时候生产力还很不发达，这里面经新兴过阳春的北线就尤为重要，从省城往来阳江、茂名、湛江、海南、北部湾什么的，陆路交通基本是要经新兴（但沈海高速和国道325的开通使得如今北部湾和海南很少经新兴去珠三角了）。

粤西交通枢纽和四周环山易守难攻的条件也使得新兴在古代生产力不发达或者战乱动荡的时候，变得十分有话语权，经常会成为一夫当关万夫莫开的军事重镇，对周边地区发挥着重要影响，所以历史上新兴的战略地位是十分重要的。这就决定了新兴即使是一山区小县，却有着粤西重要交通枢纽的强大交通优势。

这种交通优势即使如今也对新兴产生着影响：新兴比较重要的过境公路省道113线、省道276线（尤其是北段），还有三茂铁路基本都是按沟通粤西和珠三角的作用来布局，如今还有已经开通的广明高速延长线和江罗高速新兴段，新兴作为沟通粤西和珠三角的交通枢纽的地位进一步加强。以后整条江罗高速建成并通车的时候，新兴甚至可以成为沟通桂东和珠三角沿海城市的重要交通节点。再之后的汕湛高速建成后，新兴就不但进一步加强粤西交通枢纽的地位，还可以成为粤北往来粤西的交通节点。再汕湛、江罗与现在的广云相结合，新兴甚至会成为桂东北往来珠三角沿海城市的重要交通节点。

只是三茂铁路在新兴的火车站点停办了会有点可惜。不过这也是必然，毕竟新兴主要经济交流区是珠三角，又与珠三角才一百多公里的路，说远不远说近不近，加上新兴经济体量和人口都比较少，此时公路运输比铁路更加灵活；又三茂铁路要经肇庆、三水再到广佛，太远太慢，所以三茂新兴站的带动作用不大，新兴本土企业和个人也没有太大需求。但听闻广湛高铁会经过新兴，如果真是这样，那就是十分利好的事情了。高铁和普通铁路不同，是快速的客流铁路，比较适合新兴这种半旅游城市的需求，而且汕湛高铁除了珠三角往来粤西之外，还有北方内陆往来海南或北部湾，这样经停新兴的客流越多当然就越好了。

六、珠三角后花园

对应地，新兴距离广佛深东等珠三角核心区才一百多两百公里，算是两小时生活圈之内，交通便利，加上新兴县名山秀水，这些因素使得新兴成为了珠三角的后花园。这个后花园具体指的是新兴的产业选择与珠三角息息相关，而且基本是服务于珠三角的：

1、旅游业（温泉、禅宗、山川等），这主要是因为新兴山清水秀，有一定的历史底蕴，又靠近珠三角、交通便利，可以支撑短期休闲旅游和有精神寄托的旅游。

2、农业（养殖、种植、食品加工、凉果、茶叶、蔬菜等），这里主要是因为新兴县有土地资源优势，而且靠近珠三角，能降低食品的运输成本并减少食品长期运输保存而导致的其他问题。

3、制造业（尤其是工业园和产业转移的陶瓷、皮具、不锈钢、纺织、电子），这主要是因为新兴交通运输便利，而且土地、人力资源成本低。

新兴基本是以上述三个产业为主，此外还有配套的房地产、金融、服务业等。具体可以看下列数据：

1、年内共接待游客926.45万人次，增长15%，旅游总收入73.2亿元，增长15%。在旅游业的带动下，交通运输、零售、餐饮等服务业蓬勃发展，全年实现社会消费品零售总额58.16亿元，增长12.8%。

2、全县实现规模以上工业总产值392.95亿元，增长12.5%；规模以上工业增加值98.26亿元，增长10.5%；外贸进出口总额7.13亿美元，增长6.6%。

3、成功创建为“国家农产品质量安全监管示范县”，实现农林牧渔业总产值89.33亿元，增长4.2%。其中比较有趣的一个数据是：新兴县产业结构比例由2010年的31.3：37.3：31.4调整到了2015年的23.9：43.0：33.1。对应中国2015年的产业结构比例是9.0：40.5：50.5。

可见新兴真的是一个以农业和制造业为主的县，堪称珠三角的菜园子、养殖场，同时还是小工厂、小作坊；对应地新兴的服务业，尤其是针对珠三角的旅游业还会有较大的发展空间，算是新兴未来的重要增长引擎。

同时还有一个比较特别的现象是：新兴的国地税收入都十分高，但新兴的地税收入（14.47）远高于国税收入（7.53亿），这是否体现了新兴的地方经济，尤其是服务业、零售业、房地产等行业比较活跃呢？当然根源还是当地的经济发展水平？
以上数据摘自2016年政府工作报告

七、新兴的肇庆时代早已结束

刚才说到新兴因为自己的人口规模和经济体量都很少，只能作为一个依附性城市，又新兴在北边有两个出口，一个是往肇庆的北出口，一个是往佛山的东北出口，那到底新兴应该依附哪一个城市呢？

笔者认为，过去是因为生产力和行政区划的原因，尤其是在内河航运比较重要的时候，新兴和高明之间又大山阻隔道路难通，所以那时新兴人民必须沿新兴江顺流而下经肇庆再过珠三角，是一个半依附于肇庆的城市。这个向北的城市发展战略使得在过去很长一段时间里都是新兴北部的乡镇发展较好，例如以前的洞口镇和车岗镇，即使现在都有较强的工农基础。

但现在不同了，随着生产力的高速发展，陆路运输已经超过内河航运成为内陆运输的主流，对应地新兴经高明到广佛的道路已经完全打通并畅通无阻，尤其是省道113线的开通（个人猜测以后可能会升级为国道，和国道325一起成为珠三角去粤西的重要通道），和广明高速延长线、江罗高速新兴段的开通，新兴直接与广东经济实力排第三的佛山建立了紧密联系，此外还可以经这两条道路与广州、深圳、东莞等珠三角核心城市高效联系，受到的带动比经肇庆大得多。

再加上肇庆自身也是一个山区，市区面积小、交通不便利、偏离珠三角核心区、下属县市区之间经济互动少，已经明显增长乏力，目前大概是2000亿的GDP，核心市区端州区350亿左右的GDP和50万左右的人口，即使加上高要市区（指核心区的南岸街道）的人口和GDP也并不多；对应地新兴县已经是220亿左右的GDP和45万左右的人口（对比我之前说的无三倍或以上GDP很难说是辐射或带动）。

而且肇庆过了端州之后鼎湖到三水的很长一段距离又基本是郊区，中间和新兴又隔了云城腰古还有经济一般的高要白诸新桥等半郊区，所以如今肇庆对新兴的带动真的不算大，更多是互相促进——真的是成也交通运输，败也交通运输。所以如今新兴已经算是转向了东北的佛山方向发展。对应地近些年东成、稔村、水台等新兴东部乡镇崛起，但车岗的发展却相对滞后了，甚至已经在县的规划中明确不新增功能区。

八、新兴的佛山时代才刚刚开始

刚才说到生产力的发展和交通设施的完善为新兴的整体发展战略调整提供了基本条件，新兴目前已经变成了向东走接受佛山带动的时代，毕竟新兴与佛山直接相连，而且佛山的GDP总量更大（广东第三，约8000亿），人口更多（约750万），又可以通过佛山直达珠三角各个城市，所以更适合新兴的发展。对应地佛山也需要一个产业转移的地方以寻找新的发展动力，两者一拍即合。所以最近的佛山帮扶云浮，尤其是顺德帮扶新兴，如火如荼。这一点大家也可以观察对比新兴广兴大桥到凌丰路口的车流量和新洲大道出六祖像去车岗的车流量得出，尤其是过了新兴北高速路口到车岗一带的车流量对比，差别越来越大了：

佛山顺德（云浮新兴）新成工业园是2006年顺德和新兴共同申报组建的省级园区，目前已有62家企业入驻，34家企业投产，另有18家企业在建，10家企业筹建。顺德对口帮扶新兴工作开展以来，在顺德新兴两地政府的共同努力下，已有7家顺德本土企业进驻，总共用地565亩，计划总投资超10亿元，多家佛山企业成功进驻，投产后，将为新兴当地带来巨大的经济效益。

除了工业、经贸等方面的成效，顺德新兴两地的合作已经扩展至民生、文化、旅游、农业、服务业等领域。对此，刘锋汉提出，希望两地加强沟通交流合作，让帮扶成果惠及两地百姓。据了解，顺德对口帮扶新兴工作除了园区经济建设工业项目，还有顺德碧桂园房产投资项目、顺德乐从供销社的大型蔬菜基地、顺德拔萃集团民办学校建设项目、顺德企业家驻资象窝山茶厂项目、顺德投资的顺客隆大型超市等大型项目。

潘东生强调，今后将继续做大顺德对口帮扶新兴的工作，加大对园区建设、基础设施建设、招商引资等工作的投入，也希望顺德派驻干部继续发扬顺德精神，踏踏实实，努力争取更好的成绩。期间，考察组考察了中国国际（新兴）信息产业基地、六祖禅宗大型情景体验表演、禅泉大酒店等项目。

九、新兴的未来

最后说到新兴的未来，怎么说呢，其实新兴的未来个人感觉是挺好的，也说不出什么好的建议。只能说：总体而言，新兴的内外地理条件都是十分优越的，简直是上天对新兴的恩赐，希望大家好好珍惜。再具体一点的，应该是：

1、交通，交通，还是交通。而且是要往珠三角核心区走的交通，还有以新兴为中心沟通四周的交通，不断发挥并加强新兴的粤西交通枢纽优势（例如省道113线升级国道，江罗高速、汕湛高速、广湛高铁尽快完全建成，如果粤西机场真的能够弄成就更好了）。

2、拉伸新兴的城市格局，用扩容提质来保证新兴的长远发展。尤其是在不严重影响环境或损害当地人身心健康的情况下将部分县城周边的小山移平，提供更多土地以促进人口集聚并吸引更多企业进驻，例如县城二环路、各工业园、各乡镇间互通乡道等的建设。当然这里要同时注意新兴的旅游城市定位，不要过分损害绿水青山。而且拉伸城市格局吸引外来人口和企业也可能会冲击新兴的本土文化，使得新兴人再也难以抱团发展之类（例如上文所说旅游业、陶瓷业等一些产业将会逐渐变成外来企业或者个人主导）。

3、同时还要继续搞好污染治理，尤其是整治养殖业、凉果等行业排出的固液气污染，保持好新兴的绿水清山，为新兴的服务业尤其是针对珠三角的旅游业发展提供广阔空间。

4、最后还要大家新兴人提升自己的格局观，重视文化教育，多做大点事业。不要只把眼光局限于新兴县或者自己的一亩三分地——那实在太小了，要知道任何一个企业的大小都直接受市场大小的局限，而一个市场的大小又基本受当地的人口和经济局限。一个企业如果只做新兴市场，那基本没有超过几十亿产值的，只有出外了做更大的市场才有可能超过一百亿。所以新兴人要做大事一点的，抱团冲出去吧，而且要兼容并包，海纳百川啊。

5、能力有限，好像也没什么好说的了。